发展乡村旅游拿地及后续发展模式如何选择？

 

发展乡村旅游拿地及后续发展模式如何选择？

近年来，随着大量资金下乡从事休闲农业和乡村旅游业，想要在城市拿到一块闲置土地并非易事。拿不到合适的地，批不到建设用地，项目落不了地，只能打“擦边球”已经成一种常态。事实上，在拿地的过程中，一些不寻常的方法仍然可以帮助我们获得土地。

一、拿地4个冷门招式

1：关闭矿区留下的原始建设用地可直接转换为旅游设施的建设用地。矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10%-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地。

2：生态涵养区农村搬迁宅基地，新农村建设中上楼遗留的宅基地。因地制宜，可改为旅游设施建设用地。

3：在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。

4：其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)。有关部门确认原则上允许将其用作旅游设施。

二、拿地4个新方式

1：土地储备

在已经土地确权的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2：建立基于土地份额的合作社

农村集体可以通过建立合作社的方式，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。

3：利用农村闲置住宅用地和废弃园地

城镇化的快速发展，大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。闲置的乡村农舍和废弃的林园正是休闲农业和乡村旅游规划所需要的。

4：土地置换、租赁、入股联营

对现状用途经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。

值得一提的是，许多农庄直接以农业用地的名义进行餐饮住宿的建设，有些还以临时生产房的名义进行建设;还有的建设温室大棚生态餐厅以及用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

这些通过打政策“擦边球”规避土地调控存在着很大的不确定性和风险。农业规划建设是一个长期经营的行业，我们还是要通过正当渠道进行项目审批，申请建设用地，改善土地使用状况。

全国休闲农业蓬勃发展，产业规模日渐扩大、发展内涵不断提升、发展方式不断转变。在乡村旅游方面，国外有许多成功模式，如欧美的“度假农庄”模式、      

新加坡的“复合农业园区”模式、日本的“绿色旅游”模式等。但是鉴于国内明显不同的旅游消费特色，中国乡村旅游发展需要开启本土模式。

根据不同类型景区的发展特点，北京鼎博泰投资顾问有限公司分析归纳了国内乡村旅游发展的七大模式。

观光休闲农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、书、画、摄、购的现代农业形态，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色产业的发展。

一丨发展条件

乡村田园生态景观是现代城市居民闲暇生活的向往和旅游消费的时尚，也是观光休闲农业赖以发展的基础。

观光农业作为新兴的行业，促进传统农业向现代农业转型，解决农业发展的部分问题，提供大量的就业机会，为农村剩余劳动力解决就业问题，带动农村教育、卫生、交通的发展，改变农村面貌，为解决"三农问题"提供新的思路。

投入相对较小

就地取材，建设费用相对较小，项目的分期投资和开发，启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如:农产品在狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，减少了运输和销售费用。

自然条件优越

我国地域辽阔，气候类型、地貌类型复杂多样，拥有丰富的农业资源，形成了景观各异的农业生态空间，具备发展观光农业的天然优势。

特色农业丰富

观光农业的一大特征是它体现了各地迥异的文化特色。我国农业生产历史悠久，民族众多，各个地区的农业生产方式和习俗有着明显的差异，文化资源极为丰富，为观光农业增强了吸引力。

二丨观光休闲农业旅游策划的基本方法

1、现场踏勘及资料收集

现场踏勘和资料收集的主要内容包括气候、日照、水文、降雨量、土壤条件、地形地貌、环境污染、人口、劳动力、经济条件、交通条件、农业生物资源及重大农业产业项目、旅游资源及周边旅游项目、观光休闲农业资源及周边观光休闲农业项目，还包括所在区域城乡建设总体规划、土地利用规划、新农村建设规划、农业规划、旅游规划等相关的规划文本和图件及测绘图、土地利用现状图等图件。

2、现状分析与SWOT分析

根据上述踏勘和收集的情况，对本区域条件、观光休闲农业资源、已有的观光休闲农业、观光休闲农业发展环境进行分析和评价。SWOT分析是确定观光休闲农业项目的竞争优势(strength)、竞争劣势(weakness)、外部环境的机会(opportunity)和外部环境的威胁(threat)。根据内部的优势、缺陷以及外部环境，了解本项目面临的机会和挑战，为本项目的战略定位提供依据。

3、目标确定和战略定位

在调查—分析—综合的基础上，提出发展定位和发展目标。发展定位包括功能定位，发展方向、形象定位，主题策划、市场定位，目标客源定位。功能定位就是围绕“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素，结合农业观光休闲方式，确定主体功能，如休闲娱乐型、观光观赏型、农事体验型、疗养度假型、民俗节庆型、会议餐饮型等;形象定位就是根据项目的特点，导入人们熟知的人文、生态、生物、科技的形象概念，提出独特清晰、引人入胜的主题，如肥城市休闲桃园的“桃花盛开的地方”;市场定位就是分析确定目标市场和目标客源，并按照功能区、营销时序、客源类别构造三维营销战略框架;发展目标定位就是某一发展时期及其分时段的游客量、销售额、利润等目标。

4、分区策划和单体设置

大规模观光休闲农业要进行功能分区。功能分区要根据农业生产布局、资源分异和游客观光休闲的要求确定，每个功能区要有一个形象定位，确定一个主题，同时要对每个功能区的重要单体进行策划，对标志性单体如雕塑小品、园艺、建筑、牌坊等进行初步设计。观光休闲农业在策划阶段要绘制功能区布局图，最好附有标志性单体效果图。

5、营销策划和节事安排

营销策划包括品牌策划、宣传策划、促销策划等。促销策划包括促销策略、节事等促销活动的安排、针对不同目标市场和目标客源的具体促销方案等。节事活动往往是推广观光休闲农业产品、招商引资的重要形式，是吸引旅游者、树立旅游形象、提高知名度、增加客源的重要手段。节事活动要围绕主题开展，表现形式要活泼。实行市场化运作，将节事活动与观光休闲农业推广、农产品销售、企业宣传和冠名结合起来。如桃花节、葡萄节、密克斯杯龙舟赛等。观光休闲农业策划内容还包括融资策划、招商策划、管理策划、保障策划等。

三丨观光休闲农业旅游的7种模式25种类型

1、田园农业旅游模式

即以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为旅游吸引物，开发农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题旅游活动，满足游客体验农业、回归自然的心理需求。

（1）田园农业游

以大田农业为重点，开发欣赏田园风光、观看农业生产活动、品尝和购置绿色食品、学习农业技术知识等旅游活动，以达到了解和体验农业的目的。如上海孙桥现代农业观光园，北京顺义“三高”农业观光园。

（2）园林观光游

以果林和园林为重点，开发采摘、观景、赏花、踏青、购置果品等旅游活动，让游客观看绿色景观，亲近美好自然。如四川泸州张坝桂园林。

(3) 农业科技游

以现代农业科技园区为重点，开发观看园区高新农业技术和品种、温室大棚内设施农业和生态农业，使游客增长现代农业知识。如北京小汤山现代农业科技园。

(4)务农体验游

通过参加农业生产活动，与农民同吃、同住、同劳动，让游客接触实际的农业生产、农耕文化和特殊的乡土气息。广东高要广新农业生态园。了解更多

2、民俗风情旅游模式

即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。

(5)农耕文化游

利用农耕技艺、农耕用具、农耕节气、农产品加工活动等，开展农业文化旅游。如新疆吐鲁番坎儿井民俗园。

(6) 民俗文化游

利用居住民俗、服饰民俗、饮食民俗、礼仪民俗、节令民俗、游艺民俗等，开展民俗文化游。如山东日照任家台民俗村。

(7)乡土文化游

利用民俗歌舞、民间技艺、民间戏剧、民间表演等，开展乡土文化游。如湖南怀化荆坪古文化村。

(8) 民族文化游

利用民族风俗、民族习惯、民族村落、民族歌舞、民族节日、民族宗教等，开展民族文化游。如西芷拉萨娘热民俗风情园。

3、农家乐旅游模式

即指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。

(9)农业观光农家乐

利用田园农业生产及农家生活等，吸引游客前来观光、休闲和体验。如四川成都龙泉驿红砂村农家乐、湖南益阳花乡农家乐。

(10)民俗文化农家乐

利用当地民俗文化，吸引游客前来观赏、娱乐、休闲。如贵州郎德上塞的民俗风情农家乐。

(11)民居型农家乐

利用当地古村落和民居住宅，吸引游客前来观光旅游。如广西阳朔特色民居农家乐。

(12) 休闲娱乐农家乐

以优美的环境、齐全的设施，舒适的服务，为游客提供吃、住、玩等旅游活动。如四川成都碑县农科村农家乐。

(13) 食宿接待农家乐

以舒适、卫生、安全的居住环境和可口的特色食品，吸引游客前来休闲旅游。如江西景德镇的农家旅馆、四川成都乡林酒店。

(14) 农事参与农家乐

以农业生产活动和农业工艺技术，吸引游客前来休闲旅游。

4、村落乡镇旅游模式

以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发观光旅游。

(15) 古民居和古宅院游

大多数是利用明、清两代村镇建筑来发展观光旅游。如山西王家大院和乔家大院、福建闽南土楼。

(16) 民族村寨游

利用民族特色的村寨发展观光旅游，如云南瑞丽傣族自然村、红河哈尼族民俗村。

(17) 古镇建筑游

利用古镇房屋建筑、民居、街道、店铺、古寺庙、园林来发展观光旅游，如山西平遥、云南丽江、浙江南浔、安徽徽州镇。

(18) 新村风貌游

利用现代农村建筑、民居庭院、街道格局、村庄绿化、工农企业来发展观光旅游。如北京韩村河、江苏华西村、河南南街。

5、休闲度假旅游模式

依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。

(19)休闲度假村

以山水、森林、温泉为依托，以齐全、高端的设施和优质的服务，为游客提供休闲、度假旅游。如广东梅州雁南飞茶田度假村。

(20)休闲农庄

以优越的自然环境、独特的田园景观、丰富的农业产品、优惠的餐饮和住宿，为游客提供休闲、观光旅游。如湖北武汉谦森岛庄园。

(21)乡村酒店

以餐饮、住宿为主，配合周围自然景观和人文景观，为游客提供休闲旅游。如四川郫县友爱镇农科村乡村酒店。

6、科普教育旅游模式

利用农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆，为游客提供了解农业历史、学习农业技术、增长农业知识的旅游活动。

(22)农业科技教育基地

是在农业科研基地的基础上，利用科研设施作景点，以高新农业技术为教材，向农业工作者和中、小学生进农业技术教育，形成集农业生产、科技示范、科研教育为一体的新型科教农业园。如北京昌平区小汤山现代农业科技园、陕西杨凌全国农业科技农业观光园。

(23) 观光休闲教育农业园

利用当地农业园区的资源环境，现代农业设施、业经营活动、农业生产过程、优质农产品等，开展农业观光、参与体验，DIY教育活动。如广东高明蔼雯教育农庄。

(24)少儿教育农业基地

利用当地农业种植、畜牧、饲养、农耕文化、农业技术等，让中、小学生参与休闲农业活动，接受农业技术知识的教育。

(25)农业博览园

利用当地农业技术、农业生产过程、农业产品、农业文化进行展示，让游客参观。如沈阳市农业博览园、山东寿光生态农业博览园。

7、回归自然旅游模式

利用农村优美的自然景观、奇异的山水、绿色森林、静荡的湖水、发展观山、赏景、登山、森林浴、滑雪、滑水等旅游活动，让游客感悟大自然、亲近大自然、回归大自然。