楼市金九银十一派惨淡 房地产信托兑付风险显现

来源：凤凰网

地产商望穿秋水，盼望来个“金九银十”，而现实却是一派惨淡。一边是楼市销售萎缩、回款急剧放缓，一边是债台高筑，房地产企业在重重压力下负重前行。楼市冷风习习，房地产信托感染风寒，兑付压力增大。

早在9月初，就有消息称，个别房地产信托项目可能到期无法兑付。这个消息不断蔓延，引发市场担忧，而绿城集团“调查门”更是一石激起千层浪，引起了人们对房地产信托兑付问题的关注。如今，产品期限多为一两年的房地产信托进入密集兑付期，兑付风险在不断地挑逗着市场神经。

密集兑付期悄然而至

2009年是房地产蓬勃发展的一年，房地产信托的发行量猛增。普益财富统计数据显示，2010年上半年新增房地产规模1407亿元，全年新增规模2864亿元。今年上半年，新增房地产规模2078亿元，存量规模超过6000亿元。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年新增2077.66亿元，房地产信托资金余额6051.91亿元。

房地产信托产品期限以1—2年居多，平均期限略高于1.5年。眼下，房地产信托已经迎来了密集兑付期。

目前，开发商的信托融资利率一般在15%以上，极个别项目达到25%—30%，融资成本高，兑付资金量庞大，而市场销售萎缩，兑付压力自然十分巨大。一位信托业内人士表示，尽管房地产信托兑付出问题的属于极少数，但是从目前看，风险也的确不可小觑。“尽管，房地产信托目前尚未出现到期不能兑付的案例，但这种到期兑付，已有不少产品不是靠其当初产品说明中的还款来源进行兑付，而是通过其他方式实现到期兑付。目前，已有不少企业出现了兑付困难的问题。”普益财富产品部总监刘辉坦言。

回款乏力致使兑付压力增大

那么，市场上普遍担忧的房地产信托兑付风险，其关键影响因素是什么呢？

“房地产信托的主要还款来源是销售回款，目前限购等严厉的政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。成交量萎靡，房屋销不出去，还款自然会出现问题。”刘辉表示，销售回款回不来，会导致房地产信托到期兑付不了。

从今年楼市的“金九银十”来看，楼市销售不容乐观。根据中原地产统计，从9月1日至10月10日，北京市入市的商品房期房住宅项目有34个，提供了10276套住宅，按照市价计算，市值可达418亿元。然而，就在统计期“金九银十”的40天中，累计签约的仅为1068套，签约率仅10.4%。而这34个住宅项目的总回款也只有19.8亿元，回款率不足4.7%。

如果未来楼市调控的政策坚持不变，那么房地产行业销售状况只会更加恶劣。这对于房地产信托而言，的确存在潜在风险。一位信托专业人士表示，房地产信托进入密集兑付期，这种兑付压力会持续到2013—2014年，而且由于前期发行规模是不断增大的，相对应的，是未来的兑付压力会不断增大。

未来整体风险可控

楼市成交萎靡，房地产信托兑付压力增大，房地产信托的兑付风险引发了行业恐慌。而信托专业人士表示，目前房地产信托整体的风险可控。

“从整体层面来看，房地产信托的兑付风险并不大。”用益信托工作室研究员岳婷表示，信托公司有能力解决到期兑付问题，因为房地产信托产品一般都有充足的抵押现金保证，而且目前监管层对新发房地产信托产品进行了严格的控制。

普益财富产品部总监刘辉指出，市场目前尚无房地产信托产品出现无法兑付的案例。目前，已有不少企业出现了兑付困难的问题，主要原因是销售情况不理想。“房地产信托兑付风险可控，房地产信托出现问题的还是少数项目，房地产信托一般都有土地抵押、股权质押、担保等一系列风控措施。但由于产品如期兑付的隐性要求，在融资方现金流不足以偿还信托本息时，信托公司一般来不及通过处置抵押物等资产，回收资金。目前主要的方式是再发行新的信托产品，即‘以新还旧’，或者以自有资金先兜下，再慢慢处置抵押资产等。今后，如果出现大面积的到期兑付困难，信托公司可能只有找股东解决问题。”刘辉表示。

刘辉指出，对于前期发行规模较大的信托公司来说，未来的兑付压力会很大。这种压力有多大，取决于未来房地产行业的系统性风险，如严厉的房地产调控政策会持续多久，房地产成交量是否一直低迷下去，等等。