商业定位是项目在各种状态下所需要的做的准备工作,定位好了目标才会有项目前景的预估,当然项目必须在定位之前就有一定的前景所在,一般投资商、或项目贷款在没有“明码实价”的前景下,能融资成功的几率是很小的,所以商业定位的价值所在就是吸引到资金的投入,这方面的内容就需要在商业计划书上出现,并且将个细节的展现出来;那么商业定位包含了哪些呢?
          一、业态定位:
          这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心?这就是第一项业态定位。 
         二、功能定位:
         功能就是商业项目到底是做什么的?是做购物、还是做健身、运动,还是做餐饮、休闲、娱乐,还是做旅游、会展。 功能不仅仅是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅是卖东西,实际上现代商业的功能是复合型的。 
          三、品类定位
         商业项目是做服装、还是做百货?是做家电、还是做通信、数码?是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺?这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城,那也是需要品类定位的,比如红木家居做不做?还是做现代家居,藏品做不做?床做不做,还是只做厨房用具?这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
          四、客群定位
          这就是我们反复说的,商业项目是为哪种人服务的?我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。“群”是一伙人,“层”是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。 
        五、商圈定位
       这是指商业项目的辐射面积,是做方圆十公里的,还是做方圆五公里的,还是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。 
        六、模式定位
         如果是现代百货,那么是采取联营还是采取租赁的模式?如果是中等商铺,是招几个大品牌,还是招众多的小品牌?是统一收银,还是分营收银?是统一管理,统一收银,还是分营管理,分营收银?那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的,也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。 
         七、形象定位
         商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的,是高端时尚的形象,还是大众流行的形象呢?形象定位对企业来讲是很重要的,是一种亲和力,还是一种时尚,都是需要设定的。
          八、策略定位
         策略对于一个商业企业来讲,在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享,什么是“一点”策略呢?我的品牌要优一点、我的管理更现代一点、我的员工素质 要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小瞧这些“一点”,企业与企业之间的竞争并不是很大方面的竞争,差距 往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上,只要有“一点”就可以赢别人,也就有了“一点”定位。
          九、战略定位
          战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的?是怎样设定的?比如说开发商要物业持有,那这个商业项目就是企业战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套,但是并不想持有商业物业,那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳,这样开发商的战略定位就是做房地产开发,而商业只是作为一个点而已,那就没有必要把商业作为战略目标,不需要投入大量的人力、物力了,所以战略定位对一个企业来讲是很重要的。 

 

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