私募登台投资地产

来源：新浪
 

      一方面是大量民间资本急于寻找投资出口，一方面是目前房地产业资金紧张、融资难。对此，全国房地产经理人联合会副秘书长王子晨向记者提出了他的观点：“把民间资本从投资房地产后端引导到投资房地产前端，引导资金到供应端，满足房地产业的资金需求。”

　　私募登场

　　在信托融资渠道受阻的情况下如何弥补资金缺口，成了房地产开发商亟需破解的问题。于是，一些“先知先觉”的开发商开始转而成立房地产基金公司。

　　如曾成功开发过康城别墅的张民耕，成立了盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司，并联合其他几家机构联合发起了“北京盛世神州房地产投资基金”，一期规模为5亿元人民币。一期的投资以房地产项目的股权投资为主，债权投资为辅，投资关注的重点地域为环渤海区域、长三角区域，以及经济发达与房地产健康快速发展的成长性城市与地区。

　　张民耕表示：“房地产基金为开发商提供一种新的融资工具，结合大中小不同开发商需求，要为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，小企业提供股权基金。”

　　“从现实情况看，私募股权基金方式发展较快，但仍需时间培育。”北京一位投资咨询公司总裁对记者坦言，“其未来前景看好，但目前投资者对于房地产基金的认识和接受程度、房地产基金募集和管理水平、房地产基金监管制度完善等，还需时间进一步培育。况且与国外相比，我国现有房地产金融产品稀缺且进入门槛高，适合普通投资者投资的房地产金融产品缺位。”

　　不过，在全国房地产经理人联合会副秘书长、金融投资委员会副主任王子晨看来，REITs的出现或许将扭转这一局面。“目前，银行停止了开发贷，信托又由备案制改成审批制。由于限购以及按揭的收紧，销售回款周期变长。销售款的资金监管，使用上也是专项目使用，不能挪用。上市公司的IPO和再融资增值扩股也不批了。几个渠道全部被掐死，而民间借贷风险大、成本高，要求的回报率达40%以上；私募股权基金的成本也达25%以上。由此，呼唤REITs的出现。”王子晨说。

　　“REITs”即房地产投资信托基金，英文是“Real Estate Investment Trusts”。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　近几年来，REITs的推出屡屡被寄予厚望，甚至俨然箭在弦上、呼之欲出，却又迟迟不肯露面。究其原因，上述投资咨询公司总裁认为，虽然多数市场人士认为REITs推出的条件和时机已经成熟，但国家一是担心对股市造成动荡，一是担心其或有可能抬高房价。

　　民间助力

　　日前，附属于全国工商联房地产商会的全国房地产投资基金联盟正式成立，目前已有30多家基金加入房地产基金联盟。据悉，该联盟是在全国工商联房地产商会领导下非营利性的房地产投资基金及相关行业的会员组织。

　　在刚刚结束的2011博鳌房地产论坛上，高和投资、盛世神州、鼎峰投资、河山资本和安泰盘实等五家基金单位，代表该联盟发布了一份行业自律宣言，称地产基金的成功实践，将起到调节房地产市场供求关系，分散银行信贷风险，疏导民间资本的合理流动的作用，有助于降低行业的系统性金融风险，促进行业的健康、平稳、可持续发展。

　　记者采访到的上述投资咨询公司总裁分析说，像这样的房地产基金联盟此前在中国几乎没有。“直到2007年，《合伙企业法》出台，人民币基金才具备合法地位。在此之前，中国的房地产私募基金投资领域被摩根士丹利、华平、高盛、美林等大型国际地产基金所垄断。”

　　事实上，我国房地产私募股权基金真正得到快速发展是在2009年之后。据不完全统计，2010年国内市场涌现20多只房地产私募股权基金，资金规模达到500多亿元。因此，2010年被称作房地产基金元年。

　　“但成规模的不多，而且有的只是想通过成立基金公司变成自己的融资平台，而不是出于站在更高的高度，考虑房地产行业转型的问题。”王子晨坦言。

　　王子晨表示，现在房地产私募股权基金的规模小，单只在5亿元以下，对于房地产开发所需的巨额资金来讲，无疑是杯水车薪。因此，这些基金大多用于二、三线城市的房地产开发。

　　“一方面希望政府给予一定的支持，不要束缚发展；但又怕有不规范的现象出现，破坏整个行业的秩序。”让王子晨担心的是，由于一些非法集资和地下钱庄的存在，政府采取一刀切的方式，叫停此项融资方式，误伤合法的融资渠道。“如果出现一粒老鼠屎，就搅了一锅汤，所以很纠结。”王子晨有些担心。

　　夹层融资

　　不过，在阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧看来，房地产私募股权基金的融资方式存有缺陷。比如，以股权形式进入，退出时不够灵活；募集资金量不大等。

　　目前中国房地产市场最需要“夹层融资”，但尚处于缺失状态。吴尧指出。

　　“这是个短期融资的概念，能够比较好地解决效率和成本问题，操作上比较灵活。在你需要资金的时候，以债的形式进来，满足资金需求，在退出时可以阶段性退出。要求的回报在15%至20%之间。”吴尧说，房地产是个资金大进大出的行业，在国外，夹层融资非常有市场。但是，目前在我国还没有这种融资模式，地产商多是通过银行贷款来解决资金问题。

　　“对投资者来讲，夹层融资更加安全、灵活，风险相对较低。”吴尧认为，这是夹层融资相对于私募股权基金的优点所在。

　　“目前，对于中国的房地产商来说，在银行贷款收紧、信托被叫停的情况下，只有选择基金的融资方式。但基金由于属于股权投资，有更多的谈判性和不确定性，对基金方面管理人的要求非常高，不如债的方式安全性强。而大量的房产商有管理能力，不愿意基金以同股同权的方式进来。此外，基金提供的资金份额不如夹层融资多，一支基金募集资金仅为五六亿元，夹层融资作为债的投入方式不但资本规模量更大，而且比传统的私有股权投资更具流动性。”吴尧说。

　　但是，吴尧也认为，房地产行业的融资模式是多层次多结构的，私募股权基金和夹层融资在房地产市场上可以同步进行。“基金是弥补资金的一个手段，但不是主流手段，夹层融资将会成为主流手段。”

　　不过，吴尧也承认，之前我国存在的很多信托，以及目前的私募基金产品，大部分的股权是以债的形式存在，“实际上就是夹层融资。”

　　对于政府迟迟未推出的另外一种融资方式REITs，吴尧与呼吁REITs出台的观点有所不同。“目前仍有大量资金在房地产行业追逐，现在推出REITs，无疑会吸引更多的资金，造成房地产泡沫，而政府则希望更多的资金投入到高新技术产业中去。目前政府收缩流动性的做法是正确的，房地产吸收资本的能力很强，但副作用也相当强。”

　　吴尧表示，中国目前缺少真正意义上的机构投资者，整个房地产生态应该朝着科学的方向转变，培育我国夹层融资市场并使之发展起来非常必要，对房地产行业长期健康发展有好处。

　　吴尧还告诉记者，在国家银根紧缩政策之下，主要做商业地产的阳光新业所受影响并不大，“27个项目的现金流是比较充沛的，有着稳定的租金收入，不是像住宅地产要靠卖房子获得现金流。”

　　模式转变

　　在王子晨看来，房地产融资的趋势从银行为主，转向以资本市场为主，这样的好处不但在于将个人炒房的钱由需求转向了供给，从而抑制了房价的快速增长；另一方面还增加了房地产直接融资的渠道，降低了行业风险。除此之外，民间资本投资方式或者说开发商融资方式的转向，又被寄予了更高的“使命”——房地产业的转型。

　　一直以来，有观点认为，解决楼市矛盾关键是告别“香港模式”，转型“美国模式”。王子晨认同这种转变，但却不太认同这种“称呼”。他认为，应称之为从“开发商模式”向“投资商模式”转变。

　　“目前，房地产开发整个价值链由开发商主导和驱动，其中绝大部分的利益由开发商赚取，但风险由全社会承担，包括建筑商、供应商、消费者、银行，这是不合理的。投资商模式是由投资商主导，投资方是纯资本方，来选择专业的开发队伍，开发商蜕变成整个房地产开发价值链中的一个环节，整个风险由投资商把控。”王子晨解释。

　　“开发商在心理上要做好转型的准备，房地产企业未来必将分离成专业投资型企业和组织开发型企业，这是不可逆转的趋势。”王子晨认为。

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　　房地产开发资金运作方式

　　北京岳成律师事务所商小路律师具有多年的企业融资运作经验，十分熟悉企业融资方面的金融知识和法律知识。商小路向记者介绍了目前房地产开发的融资渠道，并分析了各种资金来源的特征和现状。

　　商小路介绍，早期的房地产开发资金来源主要依靠银行提供的开发贷款，随着开发贷款的收紧，房地产信托应运而生。据介绍，房地产信托根据募集者的性质，一般分为单一信托和集合信托两种形式。前者主要指单一大资金方，后者指多个大客户。信托公司募集到资金后，通过投资入股的方式向房地产公司进行注资。一般来说，信托不会超过5亿元。由于信托公司对回报率要求很高，一般要求回报率在18%以上，所以信托公司需派人进入房地产公司的董事会，参与企业决策。不过现实中，信托公司与房地产公司往往会签署一个股权融资方面的协议，约定两三年后，由房地产公司向信托公司回购股权，这样一来，就相当于信托公司把企业股权转化成企业债权。由于这种做法相当于变相借贷，已经被叫停了。

　　除信托之外，目前国外热钱、国内的地下资金也往往发生关联，但根据央行制定的《贷款通则》的规定，只能由金融机构进行信贷融资，因此上述的融资方式属于违法行为。记者了解到，民间短期借贷的月息在3分左右，相当于年息50%，属于高利贷，房地产公司很少采用。

　　私募股权基金方面，商小路表示，目前私募进入公司主要在公司上市前进入，等待企业上市后，从证券二级市场上获利。而根据证监会的规定，房地产公司IPO现在也已经暂停，房地产公司借壳上市也受到严控