房地产信托变种“有限合伙制” 合同存硬伤

来源：金融界

        “20%的收益率，你信吗？”

　　客户对于地产信托通过预期收益率来赚人眼球的行为显然已经疲劳，在《投资者报》记者的调查中，被暗示或明示能达成收益的情况司空见惯。虽然项目形式改了，口径却没变。

　　中融-铧融精品集合资金信托计划（下称“铧融精品”）引进有限合伙制，公示20.11%的预期年化收益率，而在近期房地产调控、信托兑付风险受热议的背景下，该计划一经推出，就引发社会的广泛关注。

　　为了更深入了解信托产品中有限合伙制的内涵，《投资者报》记者就铧融精品集合资金信托计划的合同、说明书、推介等相关资料，并咨询了多位业内人士和相关法律界人士。

　　收益不确定

　　最近，有限合伙制在房地产信托产品中讨论最多。《合伙企业法》规定，有限合伙企业应由2~50名合伙人组成。但是，基于房地产的投资规模，人数少资金压力就变大，会严重影响募集。可是，通过信托形式便有效扩展了资金募集范围，可利用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定突破50人的合伙人数上线。

　　有限合伙制是一种很好解决融资双方资金对接问题的方式。在有限合伙中，普通合伙人负责日常经营并承担无限连带责任，而有限合伙人不承担日常经营管理责任，仅承担有限责任。但是，有一个问题，有限合伙人的有限介入，能否保证获得高收益？答案是否定的。

　　在《投资者报》记者的暗访中，极少有人向客户明确提示风险，强调预期收益无法确定。而大多信托经理在与客户熟络起来之后，误导客户、违规销售的行为，更是千篇一律。20%左右的收益率可以被美化至25%甚至更高，所以，客户听到的好消息总是多于坏消息。

　　2011年9月5日，中融国际信托公司（下称“中融”）的主页上挂出了一款中融-铧融精品集合资金信托计划的发行公告，称该信托计划计划发行规模9亿元，期限2.5年，预测年化收益率20.11%。

　　需要注意的是，铧融精品信托的合同第十二条《信托利益的计算及分配》中的描述为：“本信托计划无固定信托利益支付日，受托人将根据有限合伙企业的分配不定期不定额地向受益人分配信托利益”。 
   性价比存疑

　　风险过大而收益不够高，这是客户的疑虑所在。

　　据了解，地产基金类信托目前也只有中融、平安等大公司有发行，数量不多，监管方面也没有正式文件。

　　投行和信托资深人士张斌指出，根据中融信托经理的推介材料描述，铧融精品募集规模人民币10亿元（其中信托计划9亿元，华发方面投入现金1亿元），在合同合伙企业分配中，在返还有限合伙人和普通合伙人的累计实缴资本（包括但不限于截至该时点的筹建费用和合伙企业营运费用在内的所有已发生费用）后，再向有限合伙人进行分配，直至各有限合伙人之实缴资本实现10%的年化净收益率，之后若仍有余额，则分级向普通合伙人和有限合伙人按2：8、4：6、6：4、8：2的比例分配，而张斌依据以往的投资经验，认为该项目可能最后也就10%出头的收益，其展期过程中的收益也不好说。

　　在暗访中，中融一位内部人士经过咨询，给本报记者的回复中提到，如果展期，会用原来2.5年可能获得的总收益除以总年数（总年数=2.5+展期年数），倘若真的如此，每年的年化收益率也要打折扣，投资人必须留有心眼。“有限合伙企业会存在利润不是锁定的，它和PE一样，收益浮动。”

　　但是，这类引进有限合伙制的产品终究是信托的外壳，信托严谨而有限合伙的条件宽泛，业内认为，二者在磨合中难免有疏漏，现在是暧昧期，发生投资人未知的财务欺诈行为不是没有可能，“投资人肯定要承担更大风险。”