房地产信托首选固定收益

来源：金融界

    楼市景气开始逐渐下行，国内房地产信托市场也不可避免受到冲击。最新数据显示，三季度房地产信托规模环比下降46.15%，与前一季度相比几乎“腰斩”。在当前的情况下，投资者该如何挑选风险较小的房地产信托呢？

　　平均收益率持续走高

　　用益信托工作室的统计显示，今年三季度房地产信托发行规模同比、环比双双下滑，分别下降6.14%、46.15%。

　　不过，虽然规模大幅下降，但房地产信托的收益仍颇具“吸引力”。据统计，三季度房地产信托平均收益率为10.19%，同比增长17.37%，环比增长1.98%。在业内人士看来，尽管目前房地产信托受到严格监管，让不少投资者打起退堂鼓。但事实上，房地产行业目前仍是利润率较高的投资领域，关键投资者要根据自身特点，善加选择。

　　华宝信托财富管理中心总经理朱俊杰表示，银监会2005年就陆续对房地产信托类业务颁布了比商业银行更严格的监管规定，除最低资本金、二级资质、“四证”齐全要求外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止以信托资金发放土地储备贷款，将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等规定，这些政策至今末发生改变。

　　朱俊杰指出，在全球资本市场上，房地产历来是一个大类的资产配置，虽然受到国家政策导向的影响很大，但从国际经验来看，房地产永远是个人资产里最大的配置之一。就目前中国的情况来看，虽然房地产行业里有不同资质的开发商，地域也不一样，可能有些开发商会出现资金紧张的问题，但并不意味所有的房地产项目都不过关以及存在不可承受的市场风险，只要投资者精挑细选，选择和自己实力、偏好相符合的产品，还是能在很大程度上控制风险。

    固定收益信托看好

　　朱俊杰介绍，目前房地产信托主要有三种投资模式，第一种是融资型、固定收益类产品，主要针对某个项目，以贷款或其他融资形式给项目公司提供期限在一、两年之间的短期融资，回报率因项目而异，一般每年在8.5%-10%。

　　朱俊杰表示，按照法律规定，信托合同上都会明确：“信托计划不承诺保本或最低收益”，而且对于收益率，使用的都是“预期收益率”概念。不过，在实际操作中，近年来行业中大部分披露的固定收益信托均实现了保本、保收益。所以，这种融资型、固定收益类的房地产信托产品，也被约定俗成地称为“固定收益信托”。

　　第二类是房地产信托的基金化产品，其与第一类产品的主要区别在于，基金化产品是先募集资金，虽然在募集之初就会有些备选的项目，但并不一定所有资金会投到成立之前就已确定的项目中去。就像公募基金一样，它有投资策略，但不会确定投哪些股票。通常情况下，基金化产品期限较长，如五年。在此期间，产品的管理团队会根据投资策略，将资金投资到若干个房地产项目里去。

　　第三类就是股权类的房地产投资。投资者将资金直接投资到一个房地产项目中去，与开发商一起拥有项目的股份、参与项目的分红。这样的产品往往期限较长，一些大的项目持续期可能会超过5年。这类产品不同于固定收益信托，它必须按照一个项目五年后或三年后的实际运作、现金流，加上市场对项目的评估而决定一个市场价。投资者必须了解到这类产品的收益可能更高，但风险也可能更大。

　　朱俊杰认为，对于投资期限在一年以上的中长期投资者，如果资金量允许，固定收益信托是个不错的选择。一是固定收益类信托产品的收益率普遍高于银行理财产品。就目前情况来看，一般一年期产品收益率最低也有6%，最高则达到10%。而银行理财产品目前最高收益率也不超过6%。二是若将眼光放在长期，央行本轮加息可能已进入尾声，未来固定收益类信托产品的收益率大幅上涨的概率不大，目前此类产品的预期收益率已处于相对高点，期限较长的产品已有较大的收益优势。当然，投资者还是要根据自己的风险偏好，进行合理的资产配置。