来源:腾讯


    东方网东方财经112日报道:早在9月初,就有消息称,个别房地产信托项目可能到期无法兑付。如今,产品期限多为一两年的房地产信托进入密集兑付期,兑付风险在不断地考验着市场神经。

  房地产信托发行走低

  用益信托工作室最新发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》显示,三季度国内房地产信托的发行量逐月下降,发行规模占比近一年来首次低于40%。同时预期,四季度房地产信托产品发行量将维持低位。

  用益信托工作室理财分析师岳婷认为,2010年下半年以来,监管层对银信合作进行限制,以及银行信贷开始收紧,在此背景下,房地产信托在去年三季度开始爆发式增长,到2011年二季度时达到顶峰水平。

  而后随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现,房地产市场的风险也逐步推高,同时,房地产信托的爆发式增长,导致了监管层对房地产信托的关注,并多次进行风险提示。再加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期,多数信托公司的净资本告急。因此,在多重因素的影响下,出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况,其表现为总量占比低于40%。而相对于2010年三季度爆发式发行,本季度发行的房地产信托产品规模出现同比负增长。

  密集兑付期悄然而至

  房地产信托产品期限以1—2年居多,平均期限略高于1.5年。眼下,房地产信托已经迎来了密集兑付期。

  目前,开发商的信托融资利率一般在15%以上,极个别项目达到25%—30%,融资成本高,兑付资金量庞大,而市场销售萎缩,兑付压力自然十分巨大。尽管,房地产信托目前尚未出现到期不能兑付的案例,但这种到期兑付,已有不少产品不是靠其当初产品说明中的还款来源进行兑付,而是通过其他方式实现到期兑付。目前,已有不少企业出现了兑付困难的问题。普益财富产品部总监刘辉坦言。

  回款乏力致使兑付压力增大

  那么,市场上普遍担忧的房地产信托兑付风险,其关键影响因素是什么呢?

  房地产信托的主要还款来源是销售回款,目前限购等严厉的政策对房地产销售产生了极大的影响,而通过信托融资的,又以中小房地产开发商为主,在调控中受的影响更大。成交量萎靡,房屋销不出去,还款自然出现问题。刘辉表示,销售回款回不来,会导致房地产信托到期兑付不了。

  从今年楼市的金九银十来看,楼市销售不容乐观。根据中原地产统计,从91日至1010日,北京市入市的商品房期房住宅项目有34个,提供了10276套住宅,按照市价计算,市值可达418亿元。然而,就在统计期金九银十40天中,累计签约的仅为1068套,签约率仅10.4%。而这34个住宅项目的总回款也只有19.8亿元,回款率不足4.7%

  如果未来楼市调控的政策坚持不变,那么房地产行业销售状况只会更加恶劣。这对于房地产信托而言,的确存在潜在风险。一位信托专业人士表示,房地产信托进入密集兑付期,这种兑付压力会持续到2013—2014年,而且由于前期发行规模是不断增大的,相对应的,是未来的兑付压力会不断增大。


 

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